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Todas las etapas de construcción para lograr su proyecto con éxito

micheronstudio / May 24, 2019 / blog

¿Ya compré un lote, ahora qué?

texto por Arthur Micheron, mayo 2019

Para lograr con éxito su proyecto es importante tener claro todos los parámetros de inicio a fin. En este artículo, les vamos a explicar todos los pasos para estar preparado de cómo funciona las diferentes etapas y que puede uno esperar a nivel de tiempos y costos para hacer realidad su sueño.

Primero que todo es importante escoger su arquitecto, ese profesional va a ser su interlocutor privilegiado durante todo el proceso. Es importante tener una buena conexión con él ya que va a estar a cargo de entenderle y plasmar sus ideas en un concepto y planos que formaran pronto un espacio que tendrá que apropiarse.

PASO 01. La visita de sitio

Durante la primera reunión con su arquitecto usted va a poder conversar acerca de lo que desea realizar y plantear en su lote. Aquí usted puede venir con ya mucha claridad de lo que desea o todavía andar un poco perdido, no se preocupe porque la misión del arquitecto es guiarlo en todo ese proceso para lograr llegar a algo que le guste.

Una vez que ya tiene el terreno comprado es importante definir qué se puede o no hacer. Teniendo a la mano el uso de suelo (documento que se solicita en la municipalidad de la localidad de su terreno) se puede realizar una visita de sito donde el arquitecto tendrá la oportunidad de visualizar el espacio y entender el contexto urbano o ambiental en el cual se encuentra y analizar la orientación y las vistas.

En esa etapa es bueno definir cuál es su presupuesto en base a sus necesidades. Si usted no tiene idea de cuánto cuesta la obra, el arquitecto le puede dar un estimado según la complejidad de lo que se va a plantear y el tipo de acabados que quiere instalar. 

PASO 02. Estudios preliminares

En la visita preliminar si ya sabe dónde quiere colocar su proyecto, se va a definir si se requieren realizar estudios de suelo y así conocer la capacidad del terreno para recibir la construcción, lo cual es fundamental para definir la profundidad de la cimentación. Según la densidad y composición del suelo, puede influir mucho en el costo de construcción. En caso de tener un lote empinado, se debe contemplar el estudio de la topografía, eso para obtener las curvas de nivel. Esos estudios se suelen realizar únicamente en la zona donde se va realizar el proyecto ya que son bastante costosos. En caso de que pase un río, quebrada o simplemente estar cerca de un bosque primario se puede requerir estudios de impacto ambiental.

Para ir preparando los documentos para la presentación de permisos usted va a necesitar:

Disponibilidad de agua, con el AyA (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados)

Disponibilidad de electricidad, con el ICE (Instituto Costarricense de Electricidad)

Planos Catastral, en la municipalidad

Certificación literal de propiedad, con el BCR o en el registro nacional

Vistos buenos de facturación, Pagos al día de los impuestos del terreno, con la municipalidad

Es recomendable tener estos documentos desde antes de iniciar el proceso de construcción, ya que cada uno toma tiempo.

PASO 03. Anteproyecto

Para llegar a un proyecto de calidad arquitectónica y que usted llegue a tener toda la satisfacción, es importante dedicar un buen tiempo al anteproyecto. Cada arquitecto tiene un proceso creativo único en el cuál usted debe tener su espacio para interactuar, opinar y definir lo que le gusta y lo que no. El arquitecto tiene la ardua misión de plasmar una idea en un modelo tridimensional que refleje su identidad y gustos en una obra que haga sentido.

De la mano con el arquitecto le recomendamos verificar que los espacios tengan un orden, que sean de un tamaño ideal y que la distribución y circulación sean cómodos y funcionales. Es primordial hacer preguntas de lo que no entiende, entre mayor interacción, mejor saldrá el proyecto porque usted habrá sido parte del proceso y vivirá su proyecto con mayor entendimiento.

El arquitecto deberá entregarle en esta fase una planta de distribución, imágenes representativas del proyecto y un estimado aproximado para que pueda visualizar su inversión.

PASO 04. Planos Constructivos

A partir de ahora inicia una fase un poco más técnica, nada de pánico, vamos a guiarle para que usted pueda mantener el control. Primero se va a realizar el juego de planos arquitectónicos, esos van a permitir definir los acabados y detalle del proyecto, así como el sistema de iluminación. Usted tiene que validar esos planos porque con base en ellos se va a realizar la obra de construcción.

Luego de eso, usted tiene que contratar los ingenieros que van a realizar los planos estructurales (ingeniero civil), los planos electromecánicos (ingeniero eléctrico e ingeniero mecánico) y el seguimiento de la obra. Usted tiene la posibilidad de contratar a los ingenieros por separado o dentro de una empresa, los cuales suelen también ofrecer la construcción de la obra. Es mejor tener pocos interlocutores para evitar perderse en el proceso.

Para escoger la oficina de ingenieros y/o constructora, pueden pedir recomendación a su arquitecto que trabaja de la mano con ingenieros de confianza. Pueden también cotizar con varias empresas para tener una idea de costos de construcción y asegurarse de que cumplan sus necesidades.

Les aconsejamos que se siente con cada ingeniero para que le expliquen las especificaciones de los planos y que usted tenga claro lo que se a realizar, aunque sea de manera sintética.

PASO 05. Presupuesto detallado

El presupuesto detallado es esencial para obtener un préstamo con un banco e ideal para tener claro la inversión por cada área de la construcción y tener mejor control sobre los precios. Es útil para no tener sorpresas durante la obra sobre todo si no es un proyecto llave en mano, modalidad según el CFIA en la cual se le entregan al cliente la obra terminada ya que el profesional realiza todas las compras de materiales y dirige la construcción.

PASO 06. Permisos

El conjunto de planos se va a presentar de manera digital al CFIA (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos), ellos van a tasar el valor total del proyecto y sobre este monto estimado de la construcción se brindará el valor del permiso del CFIA (0.33% del valor total de la obra) éste deberá ser cancelado para recibir la aprobación en un tiempo bastante corto. Luego se tiene que cancelar el pago al INS (Instituto Nacional de Seguros) para asegurar la obra durante el proceso de construcción (1.33% del valor total de la obra). El tercer paso es la presentación de los planos a la MUNICIPALIDAD para recibir el permiso de construcción donde se tendrá que cancelar un impuesto de 1% sobre el monto de la obra.

Tendrá usted que armarse de paciencia durante esta etapa ya que los tiempos para la obtención de los permisos varían de acuerdo al municipio.

Puede que su proyecto requiere sacar permisos con SETENA (Secretaría Técnica Nacional Ambiental) este estudio se lleva a cabo si hay una gran cantidad de movimiento de tierra, si hay un río o parques naturales cercanos. También se realiza para la construcción de una infraestructura hotelera. Este proceso puede conllevar mucho más tiempo para la obtención de permisos. Para éste permiso se realizará un depósito de 1.5% del valor de la construcción, monto que se acreditará al final de la construcción.

PASO 07. Construcción

La obra es un momento de muchas emociones, se va materializando las ideas. Para usted es una etapa intensa porque ya es el momento donde se inician los pagos de la obra. Además, se necesita una buena comunicación entre usted, el arquitecto, los ingenieros y el maestro de obras ya que se genera un equipo de trabajo y a veces se lidera por diferentes intereses. Por eso es importante tener una buena constructora para asegurar un buen lineamiento y que todos vayan cumpliendo su parte hasta el final de la obra.

El arquitecto vela por la calidad del diseño y los acabados, los ingenieros por el seguimiento constructivo y la conformidad de las instalaciones. El administrador cuida del cronograma y de su inversión. Al final todos velan por sus intereses, pero puede que el factor económico obliga a compromisos que afecten los parámetros de uno u otro de los actores de la construcción.

¿Inspección, dirección técnica o administración?

Para la realización de la obra, usted tendrá que contratar los servicios de seguimiento de la obra bajo la forma de Dirección técnica o de Administración.

Inspección: El profesional debe supervisar los detalles importantes y acabados que son importantes para el cliente, también debe asesorar para que se construya y se respete lo que se dibujó en los planos. Los constructores y maestro de obras son contratados por el cliente o por la empresa constructora si se contrató una. La inspección tiene un costo de un 3 % del valor total de la obra.

Dirección técnica: En el caso que se contrate una empresa constructora el profesional de esta adquiere la responsabilidad de la obra, en este caso el profesional debe velar por la inspección, la programación y el control de la obra, con él se puede dirigir y construir la obra, pero usted tendrá que velar por la compra de materiales y manejar el presupuesto para los diferentes pagos. La dirección técnica tiene un costo de un 5 % del valor total de la obra.

Administración: En este tipo de servicio, el profesional responsable debe velar por la inspección, la organización y el avance de la obra en las diferentes etapas, también administra los recursos financieros, para poder utilizar adecuadamente los recursos económicos del cliente y completar el trabajo de construcción según el cronograma establecido, es decir, cotiza y compra los materiales mientras dirige la obra y busca las mejores opciones para el cliente. La administración tiene un costo de un 12 % del valor total de la obra.

¿Contrato de obra convencional o llave en mano?

Acerca del contrato de la obra con la empresa de construcción, usted podrá optar por un sistema de construcción convencional donde paga según los avances y los gastos de materiales, es decir que con una buena administración de los recursos y del tiempo, usted podrá tener un costo de obra más económico que la otra modalidad. Sin embargo, todo atraso, compra adicional de material, cosas no anticipadas y imprevistos serán a su cargo y representan un parámetro que pueden ser un estrés durante el proceso de obra si no lo administra usted mismo.

La otra opción es una construcción llave en mano, tiene un costo un poco mayor, pero obliga el constructor a anticipar todos los imprevistos. Se establece un monto fijo antes de la obra y el constructor tendrá que asumir los riesgos. Los cambios y adicionales se renegocian durante el proceso, pero de manera general le permite tener mucha tranquilidad con el tema de que la obra no se pase de la inversión que usted desea realizar.

Si tiene consultas acerca de las etapas de un proyecto de construcción, nos puede escribir a info@micheronstudio.com

  • Me pareció muy importante que usted mencionara que se necesita una buena comunicación entre los arquitectos, el ingeniero, y uno mismo, porque mi esposo y yo compramos un terreno para construir nuestra nueva casa, y necesitamos tanta información como sea posible. Mi marido quiere construir una casa de varios pisos, pero yo soy de la opinión de que deberíamos construir más horizontalmente. Creo que vamos a tener que contactar a un arquitecto de nuestra zona para ver cuál es la mejor opción, pero gracias por toda esta información y lo tendremos en cuenta.

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